상가 계약의 누수 특약은 기존 누수 이력, 수리 주체, 수리 기한, 입주 전 사진 첨부를 구체적으로 적는 게 핵심이에요. 천장 누수 같은 구조적 하자는 원칙적으로 임대인이 고쳐요.
천장 누수는 계약서에 적어 두어야 분쟁이 줄어요
구조적 누수는 원칙적으로 임대인 몫이지만, 말로만 한 약속은 증명하기 어려워 특약으로 남겨야 해요.
민법 제623조는 임대인이 임차인이 건물을 쓰고 수익을 낼 수 있는 상태를 유지해 줄 의무를 정해요. 천장 누수처럼 고치지 않으면 영업 자체가 어려운 하자는 원칙적으로 임대인이 수리해야 해요. 지붕·외벽 방수, 배관, 배전반 같은 기본 설비가 원인이면 더 그래요.
문제는 이전 임차인은 누수가 있었다고 하고 건물주는 없었다고 하는 상황이에요. 계약 뒤에 누수가 다시 나타나면 원인이 원래 있던 하자인지, 임차인의 사용이나 공사 때문인지를 두고 다툼이 생겨요. 이때 기준이 되는 것이 계약서와 입주 전 상태 기록이에요.
임대인 설명을 믿고 계약한 뒤 수리가 미뤄진 사례가 흔해요. 그래서 구두 약속(수리해 주겠다는 말)은 반드시 서면 특약으로 바꿔야 해요. 특약에는 누가, 언제까지, 무엇을, 어떤 조건으로 할지를 적어야 해요.
일반적인 정보라서 개별 사안은 계약 내용과 누수 원인에 따라 달라요. 큰 금액이 걸리면 전문가 상담이 필요해요.
누수 관련 특약에 넣을 내용과 문구 방향
이자카야처럼 급수·배수·전기를 많이 쓰는 업종은 아래 항목을 특약에 나눠 적는 게 좋아요.
| 넣을 내용 | 적는 방향 |
|---|---|
| 기존 누수 이력 | 입주 전 천장·벽 누수 흔적과 설비 상태를 사진으로 남겨 계약서에 첨부 |
| 수리 주체 | 임대 개시 전부터 있던 구조적 하자와 주요 설비 노후 수선은 임대인 부담 |
| 임차인 부담 범위 | 임차인의 고의·과실, 임차인이 설치한 시설·배관의 하자는 임차인 부담 |
| 수리 기한 | 하자 통지를 받은 날부터 ○일 이내 수리 일정 협의, 담당자와 완료 기한 기재 |
| 소규모 수선 | 전구·소모품 같은 소규모 파손은 1건당 금액 기준을 정해 임차인 부담 |
| 통지 방법 | 누수 발견 즉시 사진을 찍고 문자나 내용증명으로 통지 |
| 공사 기간 | 인테리어 기간 월세 면제 여부와 월세 발생일을 날짜로 명시 |
계약 전에 직접 확인하고, 누수가 생기면 이렇게 움직여요
계약 전에는 천장·벽 누수 흔적, 화장실과 배수관 막힘, 전기 용량과 분전반, 냉난방기 작동, 수도와 온수, 소방시설 점검 상태를 살펴봐요. 건물주 말과 다르다면 이전 임차인 이야기와 현장 사진을 근거로 특약을 요구하면 돼요.
계약 후 누수가 생기면 임차인은 지체 없이 임대인에게 알려야 해요(민법 제634조). 알고도 몇 달 방치해 피해를 키우면 임차인 과실이 물릴 수 있어요. 날짜가 찍힌 사진, 젖은 재고 목록, 누수탐지 확인서를 모아 두세요.
임대인이 안 고치면 필요비를 청구할 수 있지만, 월세를 전부 끊는 건 위험해요. 건물을 전혀 못 쓸 때만 전액 거절이 가능하고, 일부 지장이면 지장받은 만큼만 거절할 수 있어요. 밀린 월세가 3기분에 이르면 임대인이 해지할 수 있어요.
자주 묻는 질문
수선 범위를 구체적으로 정하지 않은 포괄 특약은 통상 소규모 수선에만 적용된다는 대법원 판결이 있어요. 지붕·배관·전기 같은 대수선은 특약이 있어도 임대인 부담일 수 있어요. 그래도 분쟁을 막으려면 도장 찍기 전에 문구를 구체적으로 바꿔 달라고 요구하세요.
입주 전 천장과 벽 상태를 사진으로 찍어 계약서에 첨부하고, 임대 개시 전부터 있던 하자는 임대인이 수리한다고 적어요. 수리 기한과 담당자도 함께 기재하세요.
임차인이나 시공업체의 공사로 생긴 누수는 임차인 귀책이 인정될 수 있어요. 공사 전 사진, 도면, 시공업체 확인서, 누수탐지 결과를 확보해 두면 원인을 가리는 데 도움이 돼요.
집합건물에서는 공용부분인지 전유부분인지 먼저 구분해요. 공용배관 문제는 관리단이나 구분소유자의 관리 책임과 연결될 수 있어서 관리 주체까지 함께 확인해야 해요.
임대인이 수선의무를 오래 이행하지 않아 영업이 사실상 불가능해졌다면 계약 해지와 영업손실 손해배상을 청구할 수 있다는 판례 경향이 있어요. 피해 금액과 인과관계는 임차인이 증명해야 하므로 증거 확보가 중요해요.